прибыль предпринимателя москва

Ср - рыночная стоимость единого объекта недвижимости;

Ср = (Сстр + Сз.у.) х (1 + ПП); (2)

Ср = Сстр х (1 + ПП) + Сз.у.; (1)

В качестве базы для определения относительной прибыли предпринимателя при рыночной экстракции можно выбрать различные величины. Наиболее часто в качестве базы для прибыли предпринимателя выбирают затраты на строительство без учёта или с учётом стоимости прав на земельный участок [1, 2 и др.]. Зависимости для расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости при рассматриваемых базах для прибыли предпринимателя имеют вид

Как известно, конечным результатом оценки объекта недвижимости является не прибыль предпринимателя, а стоимость объекта оценки. Поэтому вполне оправданным при практической оценке является определение не реальной, а эффективной прибыли предпринимателя, т. е. прибыли предпринимателя при условии, что финансирование полностью осуществляется за счёт собственных средств, а все остальные факторы отсутствуют. При таком подходе косвенный учёт всех факторов достигается выбором соответствующих сегментов рынка и места расположения объектов недвижимости при осуществлении рыночной экстракции.

При инвестировании средств в конкретное строительство прибыль предпринимателя зависит от ряда факторов: сроков строительства, доли заёмных средств в инвестированном капитале, процентов по кредиту, обременений в виде дополнительных инвестиций на создание инфраструктуры или доли муниципалитета в строящемся объекте и т. п. Поскольку обычно оценщик не знает всех этих условий, его попытки прогнозировать их при использовании метода рыночной экстракции приводят к дополнительному снижению точности расчётов.

Прибыль предпринимателя можно определить на основе информации о доходности инвесторов или девелоперов, реализовавших конкретные проекты. Однако для оценщика получить такую информацию проблематично как правило, она является коммерческой тайной. Поэтому наиболее доступным для оценщика является анализ рынка новостроек на основе метода рыночной экстракции.

Определение адекватной прибыли предпринимателя, используемой при оценке недвижимости в рамках затратного подхода, вызывает значительные трудности у практикующих оценщиков. Прибыль предпринимателя характеризует норму прибыли инвестора, вкладывающего средства в строительство объекта недвижимости за весь период строительства. Эта прибыль существует всегда вне зависимости от того, кто выполняет функции заказчика и подрядчика: сам инвестор или привлекаемые им сторонние организации.

Опубликовано в журнале

к.т.н., практикующий оценщик

Фоменко Александр Никифорович

МЕТОД АКТУАЛИЗАЦИИ ОПРЕДЕЛЁННОЙ РАНЕЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

метод актуализации определённой ранее прибыли предпринимателя при оценке недвижимости

расчёт прибыли предпринимателя

ПО для оценки недвижимости

кратко об оценке

(495) 226-95-33    226-95-34    226-95-35

   NATIONAL INSTITUTE OF ECONOMICS

   НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ

НИЭк - МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ. Текст. Метод актуализации определённой ранее прибыли предпринимателя при оценке недвижимости